19/05/2016
Les revenus fonciers
La déclaration des revenus fonciers : un vrai « casse tête » pour bon nombre de contribuables. Je loue un appartement, maison… Pour quel régime dois-je opter ? Il y a-t-il une différence entre la location d’un bien meublée ou non meublé…

Pour vous aider dans vos démarches, voici les différents régimes pour les déclarations 2016 des revenus de 2015 pour les locations à usage de résidence principale du locataire et ne disposant pas d’un avantage fiscal particulier.

En Isère, les déclarations des revenus fonciers doivent être remplies avant le mardi 31 mai à minuit et au 18 mai pour le papier.

 

Définition

Les revenus issus de la location de bien immobilier doivent être déclarés. Les règles sont différentes si les biens loués sont des locaux non meublés ou meublés.

 

Revenus issues de la location non meublés (appartement, maison…)

 

Ils doivent être déclarés comme des revenus fonciers. Vos revenus locatifs sont ajoutés à vos autres revenus pour être soumis au barème de l'impôt sur le revenu.

 

Il existe 2 régimes d’imposition :

-          le régime micro-foncier

-          le régime réel

 

1- le régime micro-foncier

Si vos recettes annuelles ne dépassent pas 15 000 € de loyer hors charges, le régime micro-foncier s'applique automatiquement.

Le régime micro foncier n'est pas possible dans certaines situations (monuments historiques, logement bénéficiant d'un régime de déduction particulier).

Vous ne déclarez pas vos travaux et charges. Il s’agit d’une imposition sur une quote-part de vos recettes. L'administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30 %.

Si vous avez fait de nombreux travaux lors de l’année 2015, il peut être intéressant de déroger au régime du micro-foncier et d’opter pour le régime réel. Cette possibilité est offerte par l’administration fiscale à condition de conserver le régime réel au minimum 3 ans.

 

2- le régime réel

Si vos recettes annuelles dépassent 15 000 € de loyer net, le régime réel s’impose.

Dans ce cadre là, il faudra calculer votre revenu net foncier qui est la différence entre vos recettes (loyers encaissées….) et vos charges (honoraires de gestion, travaux, assurance, etc.).

Dans le cas de résultats nets positifs, ils seront à reporter sur votre déclaration de revenu global.

Dans le cas où vos charges (hors intérêts d’emprunt) sont supérieures à vos recettes, vous aurez un déficit foncier. Vous pouvez reporter ce déficit jusqu’à hauteur de 10 700€ sur votre revenu global. La part supérieure à 10 700€ sera déductible pendant 10 ans sur les revenus fonciers.

 

 

Revenus issues de la location meublés (appartement, maison…)

Si vous êtes loueur non professionnel, vous devez déclarer vos revenus issus de la location meublés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le schéma décrit ci-dessous ne concerne pas les locations saisonnières, ni la location ou sous-location d’une partie d’habitation.

 

Le propriétaire bailleur peut opter pour 2 régimes d’imposition :

-          le régime micro-BIC

-          le régime dit de bénéfice réel

 

1- le régime micro-BIC

Si les revenus locatifs ne dépassant pas 32 900 € de loyer plus charges facturés aux locataires, le régime micro-BIC s’applique.

Le bénéfice imposable est égal aux recettes diminuées d'un abattement forfaitaire pour frais de 50 %.

Les charges (travaux…) ne peuvent pas être déduites.

Toutefois si le propriétaire bailleur désire opter pour le régime dit de bénéfice réel, il le pourra à condition de rester 2 ans dans ce régime. L’option est reconduite tacitement par période de 2 ans.

Pour choisir le régime dit de bénéfice réel, l'option doit être exercée avant le 1er février de la 1ère année pour laquelle vous souhaitez en bénéficier.

Vous devez déterminer votre revenu net imposable en déduisant les frais et charges de vos revenus.

 

2- le régime dit de bénéfice réel

Si vos recettes annuelles dépassent 32 900 € de loyer plus charges facturés aux locataires, le régime dit de bénéfice réel s’impose.

Vous devez déterminer votre revenu net imposable en déduisant les frais et charges de vos revenus.

Toutefois, si c'est la 1ère ou la 2e année que vos recettes annuelles dépassent 32 900 € loyer plus charges facturés aux locataires, vous pouvez bénéficier du régime micro-BIC une année supplémentaire.